15 May PERBEDAAN HAK GUNA PAKAI, HAK GUNA BANGUNAN, HAK GUNA USAHA, & HAK MILIK

Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI) merupakan negara yang memiliki gugusan pulau terbanyak di dunia, dan dijuluki sebagai negara agraris, sehingga hal itu telah tertuang rapih didalam preamble (pembukaan) & isi dari UUD NRI 1945.

Penting untuk kita mengetahui tentang legalitas yuridis & tingkatan status kepemilikannya perihal pertanahan.
Kita ulas tentang perbedaan Hak Pakai, Hak Guna Bangungan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) & Hak Milik.
Berikut penjelasannya yang bisa kita pahami secara umum :

Sertifikat Hak Pakai

Sertifikat Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan tanah kepada pihak lain untuk dikembangkan baik untuk dibangun properti atau lainnya yang sebelumnya dimiliki oleh negara atau tanah milik orang lainnya. Pemberian hak pakai tersebut tidak boleh disertai dengan syarat yang mengarah kepada unsur pemerasan. Sertifikat Hak Pakai ini memiliki masa berlaku dan dapat diperpanjang sesuai dengan ketentuan  yang berlaku.
Sertifikat Hak Pakai dapat diberikan kepada:

1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non-Departemen, dan Pemerintah Daerah;
4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

Masa Berlaku Hak Pakai

Sertifikat Hak Pakai juga memiliki batas waktu penggunaan, sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 menyebutkan, Hak Pakai memiliki masa berlaku tidak lebih dari 30 tahun. Namun bisa diperpanjang selama 20 tahun dan kemudian dapat diperbarui kembali selama 30 tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) adalah jenis sertifikat yang pemegang sertifikat tersebut diperbolehkan untuk membangun beragam jenis properti di atas tanah yang bukan miliknya. Tanah tersebut, bisa dimiliki oleh negara atau perorangan.

Sama seperti hak pakai, HGB juga memiliki batas waktu penggunaan, namun perbedaannya, sertifikat ini dapat digadaikan untuk pengajuan kredit ke lembaga keuangan. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pelolaan dan Tanah Hak Milik.
Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada:

1. Warga Negara Indonesia.
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Masa Berlaku Sertifikat Hak Guna Bangunan

Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 menyebutkan, masa berlaku sertifikat HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut habis.

Hak Guna Usaha

Pengertian Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun mencakup perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. Hak ini diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar.
Jika luas HGU lebih dari 25 hektar, maka harus menggunakan mekanisme investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, disesuaikan dengan perkembangan zaman.
Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. Pemegang hak dapat meminta perpanjangan hak nya menjadi 25 tahun.
Hak ini hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia. HGU dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Sebagaimana hak yang lain, hak ini pun dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.
Hak ini tidak berlaku lagi ketika:

jangka waktunya berakhir;

dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;

dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

dicabut untuk kepentingan umum;

ditelantarkan;

tanahnya musnah, atau;

serta orang atau badan hukum yang mempunyai HGU namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGU tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

Hak Milik

Pengertian Hak Milik yaitu hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki oleh setiap warga negara Indonesia atas suatu tanah. Hak milik juga dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Selain itu, hak milik dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
Hanya WNI saja yang dapat memiliki hak ini. Khusus untuk badan hukum, hak milik maupun syarat perolehannya ditetapkan oleh pemerintah. Penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan perundang-undangan.
Hak milik dinyatakan bukan hak milik lagi ketika:

tanahnya jatuh kepada negara yang disebabkan karena pencabutan hak yang diakibatkan tanahnya akan digunakan untuk kepentingan umum dan tentunya ada proses ganti rugi;

adanya penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya;

tanahnya ditelantarkan;

orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat, pencampuran harta karena perkawinan, WNI yang memiliki kewarganegaraan lain;

terjadinya proses jual beli, pertukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, baik secara langsung maupun tidak langsung sehingga memindahkan hak milik kepada orang asing, WNI yang memiliki kewarganegaraan lain, atau kepada badan hukum, atau;
tanahnya musnah.

Kesimpulan :

Perbedaan Sertifikat Hak Pakai Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha & Hak Milik dapat terlihat dari subyek pihak yang menerima sertifikat. Jika sertifikat Hak Pakai dapat diberikan kepada Warga Negara Asing (WNA), baik individu ataupun badan hukum maka Hak Guna Bangunan tidak, dan seterusnya.

Perbedaan juga terdapat pada masa berlaku sertifikat, jika sertifikat Hak Milik dapat diperpanjang waktu penggunaannya maksimal 80 tahun, maka sertifikat Hak Guna Bangunan 50 tahun. Selain itu sertifikat HGB bisa digadaikan sementara sertifikat Hak Pakai tidak bisa.

Itulah beberapa hak atas tanah yang patut Anda ketahui. Hak dasar tanah yang diatur dalam UU No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dalam perjalanannya kemudian, sesuai dinamika dan perkembangan zaman, apa yang telah diatur melalui UU tersebut mungkin saja terjadi perubahan untuk menyesuaikan dengan zaman.
Semoga artikel ini bermanfaat bagi Anda..

Oleh: Adiba Uzma Ashri, S.H.

Admin/Uploader: Rudi Mulyana, S.H.